Prodej nemovitosti v zahraničí 2026: Kompletní průvodce krok za krokem a na co si dát pozor (2026)

Prodej nemovitosti v zahraničí představuje pro české vlastníky specifickou výzvu, která vyžaduje orientaci v odlišných právních systémech, daňových povinnostech a měnových rizicích. Tento průvodce pro rok 2026 vás provede celým procesem od prvotního rozhodnutí až po bezpečný převod financí zpět do České republiky. Poskytneme vám konkrétní data, praktické návody a upozorníme na nejčastější pasti, abyste maximalizovali svůj zisk a minimalizovali stres.

Proc se vyplati prodat nemovitost v zahranici prave v roce 2026

Rok 2026 predstavuje pro mnoho ceskych vlastniku zahranicnich nemovitosti historicky vyhodny moment k realizaci prodeje nemovitosti v zahranici. Trhy, ktere byly v uplynulych letech ovlivneny pandemii, valkou na Ukrajine a naslednou inflacni vlnou, se nyni stabilizuji a oteviraji dvere k vyhodnym transakcim. Pokud vlastnite byt ci dum v oblibenych destinacich, jako je Chorvatsko, Spanelsko nebo Recko, prave ted mate sanci prodat za ceny, ktere byste jeste pred tremi lety povazovali za nedosazitelne. Dulezite je vsak postupovat obezretne a mit po ruce spravne informace, protoze kazda zeme ma sva specifika, ktera mohou prodej zkomplikovat.

Aktualni trendy na evropskych realitnich trzich

Evropsky realitni trh Evropa v roce 2026 vykazuje nekolik klicovych trendu, ktere hraji ve prospech prodavajicich. V Chorvatsku, ktere je dlouhodobe nejoblibenejsi destinaci Cechu, dosly ceny nemovitosti na pobrezi Jaderskeho more na maxima. Podle udaju z realitnich kancelari se ceny apartmanu v Dubrovniku ci Splitu pohybuji v prumeru o 15-20 % vyse nez v roce 2023. Tento rust je tazen omezenou nabidkou nove vystavby a rostoucim zajmem zahranicnich investoru, kteri vidi v Chorvatsku bezpecny pristav pro sve financni prostredky. Dalsim faktorem je prijeti eura v roce 2023, ktere odstranilo kurzove riziko a usnadnilo transakce. Podle pruzkumu, ktery jsme analyzovali, az 12 % Cechu vlastni nebo uvazuje o koupi nemovitosti v zahranici, pricemz nejvetsi podil tvori prave vlastnici v Chorvatsku a Spanelsku. To znamena, ze nabidka na trhu je relativne siroka, ale kvalitnich nemovitosti v atraktivnich lokalitach je nedostatek, coz tlaci ceny nahoru.

Zaroven se vsak na nekterych trzich projevuje stabilizace po predchozich korekcich. Napriklad v Ceske republice doslo v roce 2024 k mirnemu poklesu cen, ale na jihu Evropy, kde jsou nemovitosti casto vyhledavany jako investicni naradi, ceny nadale rostou. Pokud zvazujete prodej nemovitosti v zahranici 2026, je klicove sledovat mistni legislativu a dane. Napriklad ve Spanelsku musite pri prodeji pocitat s dani z kapitaloveho zisku, ktera se pohybuje od 19 do 26 % v zavislosti na vysi zisku, a s dani z prevodu nemovitosti, ktera se lisi podle regionu. Pro podrobnejsi informace o teto dani doporucujeme navstivit naseho pruvodce o dani z prevodu nemovitosti, kde najdete konkretni postupy pro prodavajici.

Vliv inflace a urokovych sazeb na poptavku

Inflace a vysoke urokove sazby, ktere v roce 2024 a 2025 dosahovaly v eurozone temer 4 %, v roce 2026 postupne klesaji na uroveň kolem 2,5-3 %. To ma zasadni vliv na poptavku po nemovitostech. Kdyz byly sazby vysoke, mnoho kupujicich odkladalo rozhodnuti kvuli drahemu financovani. Nyni, kdy Evropska centralni banka signalizuje dalsi snizovani sazeb, se na trh vraceji investori, kteri maji hotovost a chteji vyuzit momentalne priznivejsich podminek. To vytvari idealni prostredi pro prodavajici, protoze konkurence mezi kupujicimi roste. V praxi to znamena, ze pokud vystavite nemovitost na prodej v prvnim ctvrtleti 2026, mate vetsi sanci ziskat nabidku blizici se pozadovane cene nez v roce 2024, kdy byl trh vice stagnujici.

Dulezite je vsak uvedomit si, ze ceny nemovitosti v popularnich lokalitach, jako je chorvatska Istrie nebo spanelska Costa del Sol, jsou ovlivneny i dalsimi faktory, napriklad turistickym ruchem. Podle udaju z webu Realityumore.com se v mnoha oblastech prodej realizuje s vyuzitim zahranicnich agentur, ktere maji prave osetrenou dokumentaci a pomahaji s preklady. Pokud se rozhodnete prodat, doporucujeme obratit se na overeneho mistniho realitniho maklere nebo pravniho experta, ktery zna mistni pravidla. Napriklad v Madarsku je nutne schvaleni koupe statem, coz muze proces zpozit, zatimco v Kanade maji cizinci na dva roky zakaz nakupu v mestskych oblastech. Pro Cechy jsou vsak nejbezpecnejsi evropske zeme, kde je pravo stabilni a transakce pruhledne.

Zaverem lze rici, ze rok 2026 je vyhodny pro prodej diky kombinaci vysokych cen, nizsi inflace a rostouci poptavky. Pokud vlastnite nemovitost v zahranici, nyni je spravny cas zhodnotit situaci a pripadne vyuzit priznivych podminek k realizaci zisku. Nezapomente vsak na danove povinnosti v Ceske republice, kde musite priznat prijem z prodeje zahranicni nemovitosti ve svem danovem priznani, pokud jste danovym rezidentem CR.

Krok za krokem: Jak probíhá prodej nemovitosti v zahraničí

Prodej nemovitosti v zahraničí je proces, který se od tuzemského prodeje liší v mnoha klíčových detailech. Ať už prodáváte apartmán v Chorvatsku, vilu ve Španělsku nebo byt v Bulharsku, je nezbytné postupovat systematicky a s důrazem na právní jistotu. Následující čtyři fáze představují chronologický návod, který vám pomůže zorientovat se v celém procesu a vyhnout se nejčastějším chybám.

Fáze 1: Příprava a ocenění nemovitosti

Prvním a zásadním krokem je ocenění nemovitosti v zahraničí. Cena by měla vycházet z aktuální tržní situace, nikoli z vašich subjektivních představ. V zemích jako je Chorvatsko nebo Španělsko se běžně vyjednává o ceně, přičemž slevy 5-10 % z původní ceny nejsou výjimkou, pokud jste dobře připraveni. Doporučuji využít služeb místního znalce nebo realitní kanceláře, která má přehled o cenách v dané lokalitě.

V této fázi je také nutné:

• Provést právní audit nemovitosti – zkontrolovat, zda na ní nevázne dluh, věcné břemeno nebo zrušení předkupního práva.
• Zajistit potřebné dokumenty – výpis z katastru, stavební povolení, energetický štítek (v EU povinný), a v případě potřeby i překlady do úředního jazyka dané země.
• Připravit nemovitost k prodeji – drobné opravy, úklid a profesionální focení mohou zvýšit prodejní cenu o 5-15 %.

Tip pro prodávající: V Chorvatsku je běžné, že prodávající hradí provizi realitní kanceláři ve výši 3-5 % z prodejní ceny. Vždy si tuto skutečnost ověřte před podpisem smlouvy.

Fáze 2: Marketing a výběr kupce

Jakmile máte nemovitost oceněnou a připravenou, přichází na řadu marketing. Zde je klíčové zvolit správnou strategii – inzerce na mezinárodních portálech (např. Idealista, Immobiliare), spolupráce s lokální realitní kanceláří nebo využití specializovaných agentur, které se zaměřují na české klienty. Podle Moje nemovitost u moře je efektivní nabízet i investiční zájezdy pro vážné zájemce, aby si mohli nemovitost osobně prohlédnout.

Při výběru kupce se zaměřte na:

• Finanční způsobilost – požadujte potvrzení o financování nebo složení rezervačního poplatku.
• Serióznost – preferujte kupce, kteří mají jasnou představu a jsou ochotni podepsat rezervační smlouvu. Ta je v mnoha zemích (např. Španělsko, Itálie) standardem a slouží k zajištění transakce.
• Osobní jednání – i když je možné vše řešit online, osobní setkání buduje důvěru a snižuje riziko nedorozumění.

Fáze 3: Právní a daňové vypořádání

Tato fáze je nejkomplexnější a vyžaduje zapojení odborníků – právníka specializovaného na mezinárodní transakce a daňového poradce. Postup prodeje nemovitosti se v jednotlivých zemích liší, ale vždy zahrnuje:

1. Podpis kupní smlouvy – v ideálním případě za přítomnosti notáře. V některých zemích (např. Francie, Rakousko) je notářské ověření povinné a bez něj není převod možný.
2. Daňové povinnosti – prodej nemovitosti v zahraničí podléhá dani z příjmu v zemi, kde se nemovitost nachází. Podle reality VAŠATOVÁ je nutné zjistit, zda je třeba daň přiznat i v ČR (např. u fyzických osob s daňovou rezidencí v ČR).
3. Překlady dokumentů – všechny smlouvy a úřední listiny musí být přeloženy do jazyka dané země soudním překladatelem. Nezapomeňte na apostilu nebo superlegalizaci, pokud je vyžadována.

Důležité upozornění: Katastr nemovitostí v Chorvatsku („gruntovnice“) funguje na jiném principu než v ČR. Zápis vlastnického práva může trvat 30-90 dní od podpisu smlouvy. Počítejte s tím při plánování časové osy.

Fáze 4: Převod vlastnictví a peněz

Závěrečná fáze zahrnuje samotný převod vlastnického práva a vyrovnání finančních prostředků. Zde je klíčová rezervační smlouva, která upravuje, jak budou peníze složeny (např. na vázaný účet u notáře nebo advokáta). Tento mechanismus chrání obě strany – kupující má jistotu, že peníze nezmizí, a prodávající vidí, že kupující je schopen transakci dokončit.

Časová osa prodeje v Chorvatsku (příklad):

Po převodu peněz nezapomeňte na daňové přiznání v zemi prodeje a případně i v ČR. Prodej nemovitosti v zahraničí je transakce, která vyžaduje pečlivé plánování, ale se správným postupem a odbornou pomocí může být bezproblémová a výhodná.

Daňové povinnosti v ČR a v zahraničí: Praktický přehled pro rok 2026

Rok 2026 přináší pro české vlastníky nemovitostí v zahraničí několik klíčových daňových změn, které mohou významně ovlivnit čistý výnos z prodeje nemovitosti v zahraničí. Ať už prodáváte apartmán ve Španělsku, vilu v Chorvatsku nebo byt v Rakousku, musíte současně řešit daňové povinnosti ve dvou jurisdikcích – v zemi, kde nemovitost stojí, a v České republice jako daňový rezident. Následující přehled vám pomůže se v této problematice zorientovat a předejít nepříjemným sankcím.

Daň z příjmu v zemi prodeje: srovnání sazeb

Každá země má vlastní pravidla pro zdanění zisku z prodeje nemovitosti. Liší se nejen sazby, ale také způsob výpočtu základu daně, možnost odečtu nákladů a případná osvobození. Následující tabulka shrnuje aktuální sazby pro rok 2026 v nejčastějších destinacích českých investorů:

Jak ukazuje výše uvedené srovnání, rozdíly jsou markantní. Zatímco v Chorvatsku je přímá daň z převodu relativně nízká, ve Španělsku a Portugalsku se připravte na odvod až 28 % z dosaženého zisku. Vždy si proto předem ověřte aktuální sazbu v konkrétní destinaci a nezapomeňte na daň z prodeje nemovitosti v zahraničí, která se může lišit i v rámci jednotlivých regionů.

Zdanění v České republice a osvobození od daně

Jako daňový rezident České republiky jste povinni uvést příjem z prodeje nemovitosti v zahraničí v českém daňovém přiznání. Dobrou zprávou je, že česká legislativa nabízí možnost osvobození od daně z příjmu při splnění jednoho ze dvou základních kritérií:

• Doba vlastnictví alespoň 10 let – Pokud jste nemovitost vlastnili déle než 10 let (včetně doby vlastnictví v zahraničí), je příjem z prodeje od daně osvobozen. Tato lhůta se počítá od data nabytí do data prodeje.
• Bydliště v nemovitosti po dobu alespoň 2 let – Pokud jste v nemovitosti bydleli bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let (nebo jste ji užívali k trvalému bydlení), je také možné uplatnit osvobození. Tato podmínka se vztahuje i na druhé bydlení, například rekreační objekty.

Pokud tyto podmínky nesplňujete, musíte zisk zdanit dle platné sazby daně z příjmu fyzických osob (obvykle 15 % v základním pásmu, případně 23 % pro vyšší příjmy). Do základu daně si však můžete odečíst veškeré prokazatelné náklady – kupní cenu, náklady na právní služby, provize realitní kanceláři, náklady na opravy a technické zhodnocení, či náklady na notářské zápisy, které jsou v mnoha zemích povinné. Například ve Španělsku je standardem převod prostřednictvím notářského zápisu, který je jedinou platnou formou nabytí nemovitosti; tyto náklady lze uplatnit jako daňově uznatelné.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění a jak je aplikovat

Nejčastější pastí pro prodávající je obava z tzv. dvojího zdanění nemovitosti – tedy že stejný příjem bude zdaněn jak v zahraničí, tak v České republice. Právě k tomu slouží smlouvy o zamezení dvojího zdanění (SZDZ). Česká republika má uzavřeny smlouvy s většinou evropských zemí, včetně Španělska, Chorvatska, Rakouska, Itálie či Portugalska.

Princip je jednoduchý: daň zaplacenou v zahraničí si můžete započíst na daňovou povinnost v České republice. V praxi to znamená, že v českém daňovém přiznání uvedete celosvětový příjem, ale odečtete daň, kterou jste již zaplatili v zemi prodeje. Pokud je zahraniční daň nižší než česká, doplatíte pouze rozdíl. Pokud je vyšší, v ČR již daň neplatíte.

Důležité je také pamatovat na to, že pokud nemovitost prodáváte se ztrátou nebo s minimálním ziskem, nemusí vám vznikat daňová povinnost vůbec. I v takovém případě však doporučujeme podat daňové přiznání a doložit veškeré náklady, abyste předešli případným dotazům finančního úřadu. Pro pokročilé daňové plánování, například při přesunu majetku v rámci rodiny, se vyplatí konzultovat možnost jak darovat nemovitost dětem, což může být daňově výhodnější alternativa k prodeji.

Podle studie IDEA 2026 o struktuře majetku českých domácností by domácnosti na 75. percentilu dokázaly nahradit své běžné příjmy odprodejem finančních aktiv po dobu 2-3 let – u nemovitostního majetku je však tato rezerva výrazně delší. Právě proto je daňová optimalizace při prodeji nemovitosti v zahraničí klíčová pro zachování co nejvyššího čistého výnosu. Věnujte proto přípravě daňových podkladů stejnou pozornost jako samotné prodejní smlouvě.

Specifika prodeje v oblíbených destinacích: Chorvatsko, Španělsko, Rakousko, Itálie

Každá země má svůj vlastní právní řád, daňový systém a byrokratické procesy, které se od sebe mohou diametrálně lišit. To, co platí v České republice, nemusí platit v Chorvatsku, a co funguje v Rakousku, může být ve Španělsku naprosto nepoužitelné. Pokud plánujete prodej nemovitosti v zahraničí, je klíčové se na tyto odlišnosti připravit. V následujících odstavcích se podíváme na konkrétní požadavky pro čtyři nejoblíbenější destinace českých vlastníků: Chorvatsko, Španělsko, Rakousko a Itálii.

Chorvatsko: Daň z převodu a nutnost překladů

Při prodeji nemovitosti v Chorvatsku je třeba počítat s tím, že veškerá úřední komunikace probíhá v chorvatštině. Kupní smlouva, výpis z katastru nemovitostí (tzv. izvadak iz zemljišne knjige) a další dokumenty musí být přeloženy soudním tlumočníkem. Jako prodávající jste povinnen doložit, že k nemovitosti vlastníte veškerá práva a že na ní nevázne žádné břemeno, které byste kupujícímu neoznámil. Samotný převod vlastnického práva probíhá až po zaplacení daně z převodu nemovitostí, která v Chorvatsku činí 3 % z kupní ceny. „Po celou dobu procesu zajišťujeme pomoc na telefonu, mailu, pomáháme s překlady,“ uvádějí zkušené realitní kanceláře specializující se na prodej nemovitostí v zahraničí. Tato podpora je naprosto zásadní, protože chyba v překladu nebo v právní formulaci může prodej zdržet o měsíce.

Španělsko: Plusvalía municipal a energetický certifikát

Španělsko je známé svou specifickou daní z hodnoty pozemku, tzv. plusvalía municipal. Tato daň se platí při převodu nemovitosti a vypočítává se z nárůstu hodnoty pozemku od okamžiku, kdy jste nemovitost nabyli. I když došlo v roce 2024 k významným změnám (např. v případě, že prodáváte se ztrátou, daň se neplatí), stále je nutné s tímto poplatkem počítat. Dalším nezbytným dokumentem je energetický certifikát (certificado de eficiencia energética), který musí mít každá nemovitost uváděná na trh. Bez něj není možné inzerovat a hrozí pokuta. Dále je prodávající povinen doložit, že nemovitost nemá žádné dluhy vůči obci (např. nezaplacené poplatky za odpad nebo vodu). V praxi to znamená, že ještě před podpisem smlouvy musíte požádat obec o potvrzení o bezdlužnosti, což může trvat několik týdnů.

Rakousko: Notářský zápis a poplatky za zápis do katastru

Rakousko je v mnoha ohledech podobné českému právnímu systému, přesto má svá specifika. Kupní smlouva na nemovitost v Rakousku musí být sepsána formou notářského zápisu (Notariatsakt). Bez něj není možné provést zápis do katastru nemovitostí (Grundbuch). Je zajímavé, že podle rakouského práva může mít kupní smlouva teoreticky i ústní formu, ale v praxi se bez notáře neobejdete. Poplatky za zápis do katastru se pohybují kolem 1,1 % z kupní ceny, k tomu je třeba připočítat daň z převodu nemovitostí (Grunderwerbsteuer) ve výši 3,5 % až 4,5 % v závislosti na spolkové zemi. Prodávající by si měl být vědom, že veškeré tyto náklady obvykle hradí na polovinu s kupujícím, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Nezapomeňte také na to, že v Rakousku je běžné, že nemovitost musí být před prodejem oceněna soudním znalcem, zvláště pokud se jedná o zemědělskou půdu nebo lesy.

Itálie: Geometrický plán a ověření stavebních povolení

Itálie je proslulá svou byrokracií a prodej nemovitosti zde vyžaduje mimořádnou trpělivost. Jedním z nejdůležitějších dokumentů je geometrický plán (planimetria catastale), který musí být v souladu s aktuálním stavem nemovitosti. Pokud jste v minulosti provedli jakékoliv stavební úpravy (např. zvětšení koupelny, přidání terasy) a nemáte na ně stavební povolení (permesso di costruire), můžete mít vážný problém. Před prodejem je proto nutné provést tzv. sanatori – dodatečné legalizace stavebních úprav, což může být časově i finančně náročné. „Doporučujeme, abyste na své straně měli i českého advokáta majícího zkušenost s daným zahraničním trhem,“ radí Dostupný advokát. Váš advokát může efektivně komunikovat s italským notářem (notaio), který je povinný pro všechny převody nemovitostí, a zajistit, že veškerá dokumentace je v pořádku. Pokud plánujete po prodeji nemovitosti v Itálii i novou žádost stavba, ještě před uzavřením smlouvy si ověřte, že katastrální mapa sedí se skutečností – jinak se může prodej protáhnout na několik měsíců.

Tip odborníka: Ať už prodáváte v Chorvatsku, Španělsku, Rakousku nebo Itálii, vždy si před podpisem smlouvy ověřte, že máte k dispozici aktuální výpis z katastru nemovitostí a že všechny listiny (včetně těch překládaných) jsou opatřeny apostilou. Nenechte se ukolébat zdánlivě snadným procesem – rozdíly v právních systémech mohou prodej zkomplikovat i v případě, že se znáte s kupujícím osobně.

Jak převést peníze z prodeje a minimalizovat kurzové ztráty

Po úspěšném dokončení prodeje nemovitosti v zahraničí stojíte před klíčovým úkolem: bezpečně a výhodně převést často milionové částky zpět do České republiky. Právě v tomto kroku mnoho prodávajících ztrácí desítky až stovky tisíc korun na nevýhodných kurzech a poplatcích. Nenechte se zaskočit – s chytrou strategií můžete kurzové riziko minimalizovat a maximalizovat svůj výnos.

Výběr banky a devizové společnosti: Kde získáte nejlepší kurz?

Při převodu peněz ze zahraničí je zásadní porovnat nabídky tradičních bank a specializovaných fintech služeb. Běžné banky v ČR i v zahraničí často nabízejí nevýhodné kurzy s marží 2-4 % a účtují si poplatky za příchozí platby v cizí měně. Mnohem výhodnější variantou jsou specializované platformy jako Wise nebo Revolut Business, které používají skutečný středový kurz (mid-market rate) a účtují jen minimální poplatek (obvykle 0,3-0,5 % z částky).

Podle zkušeností z praxe, které sdílí Moje nemovitost u moře, je vhodné před samotným převodem kontaktovat alespoň tři subjekty – svou českou banku, banku v zemi prodeje a jednu fintech službu – a požádat o individuální kurzovou nabídku. Rozdíl v kurzu u částky 200 000 EUR může činit 30 000 až 80 000 Kč ve prospěch specializované služby.

Forwardové kontrakty a limitní příkazy: Jak se pojistit proti kurzovým výkyvům

Pokud víte, že peníze z prodeje obdržíte za 2-3 měsíce (např. po splnění podmínek v kupní smlouvě), jste vystaveni kurzovému riziku. Kurz eura nebo dolaru se může během této doby propadnout o 5-10 %, což by znamenalo ztrátu desítek tisíc korun. Řešením je forwardový kontrakt – finanční nástroj, který vám umožní zafixovat kurz dnes pro budoucí převod.

Forwardové kontrakty nabízejí jak velké banky (ČSOB, Komerční banka), tak specializované devizové společnosti. Funguje to jednoduše: podepíšete smlouvu, ve které se zavážete prodat dané množství eur za předem stanovený kurz k určitému datu v budoucnu. Banka si za tuto službu účtuje marži (obvykle 0,5-1 %), ale chrání vás před výraznými ztrátami. Alternativou jsou limitní příkazy – nastavíte si kurz, při kterém se má převod automaticky provést. Pokud se kurz zlepší na vámi stanovenou úroveň, transakce se spustí bez vašeho dalšího zásahu.

🔑 Praktická rada: Pokud prodáváte nemovitost v eurech a plánujete peníze použít na koupi jiné nemovitosti v ČR, zvažte ponechání části prostředků v eurech na devizovém účtu. Tím se vyhnete dvojí konverzi (EUR→CZK→EUR) a ušetříte na spreadu. Využít můžete například účet u Revolut Business, který nabízí vedení více měn zdarma.

Daňové dopady převodu velkých částek: Na co nezapomenout

Převod peněz z prodeje nemovitosti není jen o kurzech – má i daňové souvislosti. Zatímco samotný převod peněz mezi vašimi účty není zdanitelným příjmem (jedná se o přesun vlastních prostředků), pozor na to, jak naložíte s výnosem z prodeje. Pokud jste prodali nemovitost, která nebyla osvobozena od daně z příjmů (např. jste ji vlastnili méně než 5 let nebo 10 let u zahraniční nemovitosti), musíte zisk zdanit v ČR. Finanční úřad může při kontrole požadovat doložení všech převodů – proto si pečlivě archivujte všechny smlouvy a bankovní výpisy.

Dalším rizikem je, že banka nebo specializovaná služba může pozastavit převod nad určitou částku (např. 50 000 EUR) z důvodu AML (Anti-Money Laundering) regulace. Připravte si proto předem dokumenty prokazující legální původ peněz – kupní smlouvu, potvrzení o zaplacení daně v zahraničí a identifikaci kupujícího. Pokud narazíte na problémy s blokací účtu kvůli nezaplacené faktury nebo podezřelým transakcím, obraťte se na právníka specializovaného na finanční právo.

Shrňme si to: pro minimalizaci kurzových ztrát při prodeji nemovitosti v zahraničí kombinujte forwardové kontrakty pro zafixování kurzu s využitím specializovaných fintech služeb pro samotný převod. A nezapomeňte na povinnost nahlásit převod nad 10 000 EUR – i když je to administrativní zátěž, ochrání vás před komplikacemi s finančním úřadem.

Spoluprace s realitnim maklerem a pravnikem: Na cem nesetrit

Při prodeji nemovitosti v zahraničí je kvalitní místní tým naprosto klíčový. Bez spolehlivého realitního makléře a zkušeného právníka riskujete nejen finanční ztrátu, ale i právní problémy, které mohou celý proces prodloužit o měsíce. V roce 2026, kdy v mnoha oblíbených destinacích (Španělsko, Chorvatsko, Rakousko) dochází k častějším kontrolám a zpřísňování legislativy, je profesionální podpora investicí, která se mnohonásobně vrátí. Nenechte se zlákat falešnou úsporou – podvodníci jsou stále sofistikovanější a chyba při výběru odborníků vás může přijít na statisíce korun.

Jak overit licenci a reference maklere

Prvním krokem k bezpečnému prodeji je prověření, s kým vlastně jednáte. Každá seriózní země má svůj registr realitních makléřů. Ve Španělsku hledejte členství v asociaci API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), v Chorvatsku se registruje u HGIK (Hrvatska gospodarska komora), v Rakousku pak vyžaduje živnostenské oprávnění. Než podepíšete smlouvu o výhradním zastoupení, proveďte tyto kroky:

• Osobní setkání: Domluvte si videohovor nebo osobní schůzku. Profesionál vám vysvětlí místní trh, předá reference od předchozích klientů a ukáže smlouvu k prostudování.
• Kontrola registru: Vyžádejte si číslo licence a ověřte ho na webu místní profesní komory. Uveďte do smlouvy klauzuli, že makléř musí být aktivním členem asociace po celou dobu spolupráce.
• Neplatit předem: Legitimní realitní makléř zahraničí nepožaduje zálohu před samotným prodejem. Jakýkoli požadavek na „registrační poplatek“ nebo „zálohu na marketing“ je varovným signálem.
• Prověřte okupas a obsazení: Ve Španělsku je sice od roku 2025 zavedena nová legislativa, která zkracuje proces vyklizení neoprávněných uživatelů na 15 dnů od podání žaloby, přesto je lepší spolupracovat s makléřem, který má zkušenosti s ochranou nemovitosti před obsazením. Jak uvádí Rellox, aktivní prevence je stále nejúčinnější.

Provize a skryte poplatky v jednotlivych zemich

Výše provize realitní kanceláře se v jednotlivých zemích zásadně liší. V žádné z nich není stanovena zákonem – jedná se o smluvní volnost, proto je důležité vše dopředu vyjednat a písemně potvrdit. Ačkoli makléř obvykle pracuje na provizi až po úspěšném převodu, existují i výjimky (např. v Rakousku může být účtována záloha na marketing, ale vždy s jasným vyúčtováním). Zde je aktuální rozhled pro rok 2026:

• Spanělsko: Provize se pohybuje mezi 3 a 5 % z prodejní ceny. Bývá hrazena z kupní ceny, takže ji ve skutečnosti platí kupující, ale v praxi se promítá do celkové transakce. Většina makléřů již pracuje na výhradní smlouvu, zvyšuje to jejich motivaci.
• Chorvatsko: Provize realitní kanceláře činí 3 až 6 % – obvykle platí kupující, ale v poslední době se setkáváme i s modely, kdy se dělí mezi obě strany. U novostaveb může provizi hradit developer. Vždy si vyjasněte, kdo a v jaké fázi platí.
• Rakousko: Zde je situace specifická – provize ve výši 3 % (běžně + 20% DPH, tedy celkem 3,6 %) hradí zpravidla kupující, prodávající má provizi nulovou. Pokud však prodávající uzavře výhradní smlouvu, může se provize rozdělit. Vždy požadujte fakturu – DPH je nutné řádně uvést.

Usporný tip: Před podpisem smlouvy s makléřem si nechte písemně potvrdit, zda provize zahrnuje i DPH, případně další poplatky (např. administrativní, náklady na inzerci). Někteří makléři si účtují extra „správní poplatek“ – buďte obezřetní.