Koupě nemovitosti v dražbě 2026: Praktický průvodce pro kupující a investory (2026)

Koupě nemovitosti v dražbě láká vidinou výhodné ceny, ale skrývá řadu pastí. V tomto průvodci pro rok 2026 vás krok za krokem provedeme celým procesem – od výběru dražby přes financování až po převzetí nemovitosti – a upozorníme na nejčastější chyby, které vás mohou stát statisíce.

Co je dražba nemovitosti a jaké typy existují?

Dražba nemovitosti představuje specifický způsob převodu vlastnického práva, kde se cena tvoří veřejným soutěžením (přihazováním) a kupujícím se stává ten, kdo nabídne nejvyšší podání. Proces se řídí přísnými pravidly a v závislosti na tom, kdo dražbu iniciuje a za jakým účelem, rozlišujeme dva zásadní typy: dobrovolnou dražbu a nedobrovolnou dražbu (sem spadá exekuční a soudní dražba). Každý z těchto typů má odlišný právní rámec, průběh i míru rizika, což je klíčové znát před každou koupí nemovitosti v dražbě.

Dobrovolná dražba podle zákona o veřejných dražbách

Dobrovolná dražba probíhá na základě žádosti vlastníka nemovitosti (navrhovatele) podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách. Vlastník se dobrovolně rozhodne prodat svůj majetek touto cestou – nejčastěji proto, že potřebuje rychlý prodej, chce dosáhnout co nejvyšší ceny konkurencí mezi kupujícími, nebo se jedná o majetek ve spoluvlastnictví, kde se spoluvlastníci nedohodnou na běžném prodeji.

Výhoda pro kupujícího? U dobrovolné dražby máte jistotu, že vlastník s prodejem souhlasí, což výrazně snižuje riziko budoucích soudních sporů o platnost převodu. Nemovitost bývá zpravidla prázdná nebo je vyklizení domluveno předem. Cena se odvíjí od znaleckého posudku a minimální podání (nejnižší nabídka) bývá stanoveno na 75-100 % odhadní ceny.

Nedobrovolná (exekuční a soudní) dražba podle občanského soudního řádu

Nedobrovolná dražba probíhá proti vůli vlastníka. Jedná se o exekuční nebo soudní prodej nemovitosti nařízený soudem či soudním exekutorem podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, a to v rámci vymáhání dluhu. Exekuční dražba je nejčastějším typem – exekutor nařídí prodej nemovitosti dlužníka a dražbou uspokojí věřitele.

Zde je naprosto zásadní varování: nemovitost se prodává „jak stojí a leží“. Kupující přebírá objekt ve stavu, v jakém se nachází v okamžiku dražby, a to včetně všech skrytých vad, závad a dokonce i případných nelegálních staveb. Navíc u exekuční dražby je velmi vysoké riziko, že nemovitost nebude vyklizená – v objektu mohou bydlet nájemníci, původní vlastník nebo dokonce osoby, které v něm mají pouze faktické bydliště bez právního titulu. Vymáhání vyklizení pak leží na vás a může trvat měsíce až roky, pokud oprávněná osoba nespolupracuje.

Pro účast v jakékoli dražbě musíte splnit základní registrační podmínky. Jak uvádí podrobné informace o registraci k dražbě, přihlásit se můžete až tři dny před konáním dražby, ale pro bezproblémové ověření totožnosti a složení dražební jistoty je vhodné začít s registrací alespoň o týden dříve. Jistota se pohybuje zpravidla kolem 10 % z minimálního podání a bez jejího složení se dražby nemůžete zúčastnit.

Shrnutí pro investora: Pokud preferujete jistotu, transparentnost a nižší administrativní zátěž, sáhněte po dobrovolné dražbě. Pokud jste ochotni podstoupit vyšší riziko výměnou za potenciálně nižší kupní cenu, může být pro vás nedobrovolná (exekuční) dražba atraktivní, ale vždy počítejte s dodatečnými náklady na vyklizení a případné právní spory. Každá koupě nemovitosti v dražbě vyžaduje důkladnou přípravu a prověření všech rizik.

Jak probíhá dražba nemovitosti krok za krokem?

Proces koupě nemovitosti v dražbě je přísně formalizovaný a vyžaduje nejen znalost pravidel, ale i připravenost na rychlé rozhodování. Abychom předešli zmatkům, pojďme si celý mechanismus rozebrat od samotných aktérů až po okamžik, kdy se stanete vlastníkem. Samotný průběh dražby je ve skutečnosti jen krátkou, byť dramatickou fází, které předchází důkladná administrativní a finanční příprava.

Role dražebníka, licitátora a dražební jistoty

Než se ponoříme do bodů samotného průběhu, je zásadní pochopit, kdo všechno vstupuje do hry. Dražba není jen o tom, že se někdo postaví za pult a začne říkat ceny.

Profesionální tip: Než začnete složit jistotu, proveďte si vlastní prověrku nemovitosti. Podle odborníků z praxe (Explicit Reality) je chybou si myslet, že stačí vyfotit byt mobilem a dát inzerát. U dražby je situace opačná – musíte mít jistotu, že kupujete nemovitost, která má reálnou cenu a není zatížena skrytými vadami. Využijte možnosti bezplatné konzultace či odhadu ceny, abyste věděli, zda je investice vůbec smysluplná.

Průběh dražby: od zahájení po příklep

Samotný den dražby má jasnou strukturu. Následující body popisují, co se přesně děje od okamžiku, kdy začne licitace, až po finální verdikt. Průběh dražby je rychlý, ale fází je několik.

1. 1. Registrace a identifikace.
   Všichni zájemci musí předložit doklad totožnosti a potvrzení o složení dražební jistoty. Dražebník zkontroluje, zda jsou všechny podmínky splněny. Pokud ne, účastník je vyloučen.
2. 2. Zahájení a stanovení nejnižšího podání.
   Licitátor zahajuje dražbu. Oznamuje nejnižší podání, což je vyvolávací cena. Zároveň stanoví minimální příhoz (tzv. minimální zvýšení ceny), který může být pevnou částkou nebo procentem.
3. 3. Licitace (přihazování).
   Účastníci přihazují. Licitátor opakuje aktuální nejvyšší nabídku. Dražba pokračuje, dokud nikdo nepřihodí ani po třetím vyvolání. Tento okamžik se nazývá příklep.
4. 4. Okamžik příklepu.
   Jakmile licitátor udělí příklep, je dražba u konce. Vítěz se stává vydražitelem, ale vlastníkem ještě zdaleka není.
5. 5. Úhrada ceny.
   Vydražitel musí do stanovené lhůty (obvykle 30-60 dní) uhradit celou cenu. Dražební jistota se započítá do kupní ceny. Pokud nezaplatí, jistota propadá ve prospěch dražebníka a dražba se ruší.
6. 6. Právní moc usnesení.
   Až po uhrazení celé ceny soud vydá usnesení o příklepu. Teprve po nabytí právní moci (typicky 15 dnů po doručení všem účastníkům, pokud není podán odpor) se stáváte právoplatným vlastníkem. Do té doby vám nemovitost nepatří.

Celý průběh dražby od prvního příhozu po příklep trvá obvykle jen několik minut (u nemovitostí někdy i několik desítek minut, pokud je velký zájem). Klíčem k úspěchu je mít vše připraveno – od složené dražební jistoty až po jasný rozpočet na finální investici.

Kontrola dražební vyhlášky a katastru nemovitostí: Praktický návod

Než se pustíte do samotné koupě nemovitosti v dražbě, musíte si osvojit jednu zásadní dovednost: číst v dražební vyhlášce a umět si ověřit stav nemovitosti v katastru. Tyto dva dokumenty jsou vaším základním navigačním nástrojem. Bez jejich důkladné analýzy se pohybujete naslepo a riskujete, že koupíte problém, nikoliv investici. Pojďme se na ně podívat krok za krokem.

Jak číst dražební vyhlášku a co v ní hledat

Dražební vyhláška je oficiální dokument, který odstartuje celý proces. Kde ji najdete? Zpravidla na portálu dražeb (např. portál České spořitelny, portál Exekutorské komory nebo specializované aukční servery) a také na úřední desce příslušného soudu či exekutorského úřadu. Vyhláška musí být zveřejněna nejméně 30 dní před konáním dražby.

Na co se v ní zaměřit? Zde je kontrolní seznam pěti klíčových bodů:

1. Datum a místo konání dražby – včetně formy (elektronická vs. prezenční). Elektronické dražby jsou dnes standardem a probíhají na dálku.
2. Nejnižší podání – minimální částka, od které se licitace odvíjí. Často se pohybuje kolem 60-80 % odhadní ceny, ale může být i nižší.
3. Výše jistoty – obvykle 10-30 % z nejnižšího podání. Bez jejího složení se dražby nemůžete zúčastnit. Jistota se skládá na účet dražebníka.
4. Popis nemovitosti a její příslušenství – včetně výměry, typu stavby a pozemku. Zde často narazíte na první varovné signály.
5. Podmínky dražby – zejména ustanovení, že nemovitost se prodává bez záruky za skryté vady. To je zásadní bod: kupující přebírá nemovitost v aktuálním fyzickém i právním stavu, jak potvrzuje nový dražební zákon a jeho dopad na realitní transakce.

Odborný tip: Věnujte zvláštní pozornost odhadní ceně a znaleckému posudku, který je k vyhlášce přiložen. Posudek často obsahuje informace o technickém stavu, ale pamatujte – dražebník neručí za jeho úplnost. Vždy počítejte s rezervou na případné rekonstrukce.

Analýza listu vlastnictví (LV) na cuzk.cz

Jakmile máte vyhlášku v ruce, dalším krokem je ověření listu vlastnictví (LV) na portálu cuzk.cz (Český úřad zeměměřický a katastrální). LV je veřejný dokument a získáte ho zdarma pomocí aplikace Nahlížení do katastru nemovitostí. Stačí zadat číslo parcely nebo katastrální území.

Na LV hledejte zejména tyto položky:

• Zástavní práva – bankovní zástavy, které obvykle zanikají po dražbě, ale je nutné zkontrolovat, zda nejsou zapsána i jiná zástavní práva ve prospěch třetích osob.
• Exekuce a nařízení výkonu rozhodnutí – tyto záznamy jsou klíčové. Pokud je na LV exekuce, nemovitost se prodává právě kvůli jejímu vymožení. Po dražbě exekuce zaniká, ale pozor na případné insolvenční řízení.
• Věcná břemena – například právo doživotního užívání, služebnost cesty nebo inženýrské sítě. Některá věcná břemena dražbou nezanikají a přecházejí na nového vlastníka. To může zásadně ovlivnit využitelnost nemovitosti.
• Předkupní práva – pokud má na nemovitost předkupní právo někdo jiný (např. spoluvlastník), může to zkomplikovat váš výhled na nerušené vlastnictví.

Nezapomeňte také provést ověření insolvence původního vlastníka. Pokud je vlastník v insolvenci, může to mít dopad na průběh dražby a na to, jaká práva zůstanou zachována. Insolvenční řízení dohledáte v insolvenčním rejstříku. I když je nemovitost prodávána v dražbě, insolvenční řízení může přinést neočekávané komplikace, například možnost odvolání dražby ze strany insolvenčního správce.

Shrnutí: před každou dražbou si stáhněte aktuální LV (nejlépe den před dražbou, protože se může změnit), projděte vyhlášku bod po bodu a ověřte si insolvenční historii vlastníka. Tento postup vám ušetří desetitisíce až statisíce korun a zajistí, že koupě nemovitosti v dražbě bude skutečně výhodnou investicí, nikoliv právním oříškem.

Financování koupě: Hotovost, úvěr a dražební jistota

Jednou z největších překážek při koupě nemovitosti v dražbě je právě financování. Zatímco při běžném prodeji máte čas vyřídit hypotéku a podmínit kupní smlouvu jejím schválením, v dražbě tento luxus nemáte. Jakmile padne příklep, jste ze zákona povinni zaplatit celou kupní cenu ve lhůtě stanovené dražební vyhláškou – obvykle do 30 až 60 dnů. To je klíčový moment, který odlišuje dražbu od klasického realitního obchodu.

Proč standardní hypotéka často nestačí

Většina bank v České republice neposkytne standardní hypoteční úvěr s odkládací podmínkou na dražbu. Důvod je prostý: banky potřebují mít zapsané zástavní právo k nemovitosti v katastru nemovitostí dříve, než uvolní peníze. V dražbě však kupující nabývá vlastnické právo až po zaplacení plné kupní ceny a udělení příklepu soudem nebo dražebníkem. Banky tento kruh považují za příliš rizikový a standardní hypotéku na dražbu bez speciálních ujednání neschválí.

Praktická rada: Pokud plánujete financovat dražbu úvěrem, musíte mít předem schválený úvěr – ideálně formou tzv. hypotečního úvěru na dražbu nebo překlenovacího úvěru. Některé specializované banky a nebankovní poskytovatelé nabízejí produkty, kde je možné čerpat peníze až po podpisu notářského zápisu o uznání dluhu, ale i zde je nutné mít vše připraveno předem. Podle odborníků z Explicit Reality je příprava na finanční stránku transakce stejně důležitá jako samotná prohlídka nemovitosti – chyba v tomto kroku vás může stát nejen vydraženou nemovitost, ale i složenou jistotu.

Alternativní zdroje financování a význam dražební jistoty

Kupující v dražbě musí mít k dispozici hotovost nebo speciální úvěr. Mezi nejčastější alternativy patří:

• Vlastní hotovost: Ideální, ale málokdo má desítky milionů korun na účtu. Pokud máte, můžete využít okamžitou platbu a vyhnout se úrokům.
• Překlenovací úvěr (můstkové financování): Krátkodobý úvěr od banky nebo nebankovní společnosti, který pokryje kupní cenu do doby, než prodáte svou stávající nemovitost nebo refinancujete.
• Hypotéka na dražbu: Specializovaný produkt, který některé banky (např. Česká spořitelna, UniCredit Bank) nabízejí. Zde je klíčové mít předem schválený úvěr a doložit, že máte dostatek vlastních prostředků na složení dražební jistoty.
• Nebankovní úvěr: Rychlejší, ale dražší varianta. Úroky mohou přesahovat 10-15 % p.a., proto ji doporučuji jen jako krátkodobé řešení.

Nezapomeňte na dražební jistotu – obvykle 5 až 10 % z vyvolávací ceny. Tuto částku musíte složit na účet dražebníka před zahájením dražby. Pokud nevyhrajete, jistota se vám vrátí do několika pracovních dnů. Pokud se stanete vítězem, dražební jistota se započítává do kupní ceny. To znamená, že pokud jste složili 500 000 Kč a vydražili nemovitost za 5 milionů Kč, doplácíte pouze 4,5 milionu Kč.

Plánování financování je u koupě nemovitosti v dražbě naprosto zásadní. Bez předem připravené hotovosti nebo speciálního úvěru se do dražby raději nepouštějte – riskujete nejen ztrátu jistoty, ale i právní postihy. Konzultujte svůj záměr s finančním poradcem nebo právníkem, který se specializuje na dražby, a mějte v záloze alespoň dvě alternativy financování. V roce 2026 se očekává zpřísnění pravidel pro nebankovní úvěry, takže tradiční bankovní produkty budou ještě důležitější.

Největší rizika a jak se jim vyhnout

Koupě nemovitosti v dražbě může být lukrativní investicí, ale nese s sebou i specifická rizika, která byste měli znát dříve, než zvednete příhoz. Na rozdíl od běžného realitního trhu zde kupujete nemovitost „tak, jak stojí a leží“ – tedy se všemi právními i fyzickými vadami. Pojďme se podívat na tři nejzávažnější hrozby a na to, jak se proti nim účinně bránit.

Vyklizení nemovitosti a ochrana před neplatiči

Nejčastějším problémem, se kterým se noví majitelé potýkají, je obsazená nemovitost. Může v ní bydlet původní vlastník, nájemník nebo dokonce osoba bez právního titulu. Dražbou nezaniká nájemní smlouva automaticky – pokud byla uzavřena na dobu určitou, musíte ji respektovat až do jejího konce. To v praxi znamená, že se k vytoužené nemovitosti nemusíte dostat měsíce či roky.

Skryté vady, právní vady a dluhy váznoucí na nemovitosti

Druhým velkým rizikem jsou skryté vady – technický stav nemovitosti, který při prohlídce neodhalíte. Může jít o zatékající střechu, prasklé potrubí ve zdi, statické poruchy nebo nefunkční elektroinstalaci. U starších domů počítejte s tím, že rekonstrukce může stát 30-50 % kupní ceny. Vždy si nechte zpracovat odhad nákladů na opravy od stavebního inženýra – běžná cena za takový posudek je 5 000-10 000 Kč, ale ušetří vás od investičního omylu.

Ještě závažnější jsou právní vady a dluhy na nemovitosti. I když dražbou většina věcných břemen a zástav zaniká, některá mohou přetrvat – například předkupní právo nebo věcné břemeno dožití. Jak uvádí odborný zdroj z projektu Realiťák roku, kupující si musí vždy „důkladně ověřit právní stav nemovitosti v katastru, zjistit, zda nemovitost neobývá neoprávněně třetí osoba, a spočítat celkové náklady včetně daně, poplatků a případné rekonstrukce“.

Neplatnost dražby – jak se bránit a jak ji napadnout

Nejzávažnějším rizikem, které může celou transakci zpochybnit, je neplatnost dražby. K té může dojít, pokud dražebník porušil zákon – například nevyvěsil dražební vyhlášku v zákonné lhůtě, neodeslal oznámení všem oprávněným osobám nebo dražbu provedl bez platného usnesení soudu. Pokud je dražba prohlášena za neplatnou, kupující sice získá zpět zaplacenou cenu, ale nemovitost mu může být odebrána – a to i několik let po dražbě.

Jak se bránit? Vždy si pečlivě zkontrolujte dražební vyhlášku a průběh dražby. Pokud máte podezření na procesní pochybení, obraťte se na právníka specializovaného na dražby. Dražbu lze napadnout žalobou k soudu do 30 dnů ode dne, kdy jste se o důvodu neplatnosti dozvěděli (maximálně však do 3 let od provedení dražby). Nejlepší obranou je prevence – spolupracujte s ověřeným realitním makléřem z projektu Realiťák roku, který „rozumí nejen běžnému prodeji, ale i specifickým situacím, jako jsou dražby, insolvence či výkupní modely“.

Koupě nemovitosti v dražbě není pro každého – vyžaduje pečlivou přípravu, odvahu a ochotu riskovat. Pokud si ale pohlídáte výše uvedená rizika a budete postupovat systematicky, můžete získat nemovitost za výrazně nižší cenu, než je obvyklá tržní hodnota. Klíčem je důkladná lustrace právního stavu, odborný odhad nákladů na opravy a spolupráce se zkušeným realitním specialistou.

Co dělat po dražbě: Převod vlastnictví a vyklizení

Samotný příklep dražebníka je sice emocionálním vrcholem celého procesu, ale z právního hlediska jde teprve o začátek cesty k plnohodnotnému vlastnictví. Abyste se vyhnuli komplikacím, musíte přesně rozumět časové ose, která začíná okamžikem příklepu a končí až zápisem vašeho vlastnického práva do katastru nemovitostí. Následné vyklizení nemovitosti pak může být samostatnou kapitolou, která vyžaduje trpělivost a znalost exekučního práva.

Usnesení o příklepu a zápis do katastru

Jakmile dražebník udělí příklep, je o tom vyhotoveno usnesení o příklepu. Tento dokument však ještě nezakládá vlastnické právo. Aby se tak stalo, musí usnesení nejprve nabýt právní moci. To nastává až po uplynutí lhůty pro podání odvolání (zpravidla 15 dnů ode dne doručování právních dokumentů všem účastníkům řízení). Pokud není podáno odvolání, usnesení se stává pravomocným.

Profesionální tip: Sledujte datum doručení usnesení o příklepu. Pokud máte podezření, že se některý z účastníků vyhýbá převzetí, může dojít k tzv. fikci doručení. V praxi se vyplatí konzultovat s právníkem, zda již uplynula lhůta pro odvolání a zda je možné podat návrh na vklad do katastru.

Teprve po nabytí právní moci usnesení o příklepu podává vydražitel (vy) návrh na zápis do katastru nemovitostí. Katastrální úřad provádí vklad vlastnického práva na základě pravomocného usnesení. Tento proces trvá standardně 20 až 30 dnů, ale při složitějších případech (např. věcná břemena, zástavní práva) se může prodloužit. Až okamžikem zápisu do katastru se stáváte právoplatným vlastníkem nemovitosti. Do té doby je vaše postavení nejisté – pokud by například původní vlastník podal odvolání a uspěl, mohl by být příklep zrušen.

Stejně jako byste při opravě vozidla neriskovali bezpečnost kvůli úspoře nákladů – jak upozorňuje odborná studie z konference ExFoS 2015, důraz na kvalitu postupu a dodržení správných kroků je zásadní pro eliminaci rizik – i v procesu koupě nemovitosti v dražbě je třeba dbát na každý formální krok. Podcenění doručovacích lhůt nebo předčasné nakládání s nemovitostí může vést k právním problémům.

Postup při vyklizení nemovitosti

I po nabytí vlastnictví se může stát, že v nemovitosti stále bydlí původní vlastník, nájemci nebo další osoby. V takovém případě je nutné přistoupit k vyklizení nemovitosti. Tento proces není automatický – jako nový vlastník musíte aktivně jednat.

Prvním krokem je výzva k dobrovolnému vyklizení s přiměřenou lhůtou (zpravidla 30 dnů). Pokud osoba nemovitost neopustí dobrovolně, můžete podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci vyklizením. Soud nařídí vyklizení a pověří soudního exekutora, který fyzicky provede vystěhování osob a odstranění jejich věcí. Exekutor přitom postupuje podle zákona a zajišťuje úschovu vyklizených věcí na náklady povinné osoby.

• Dobrovolné vyklizení: Ideální varianta – domluvíte se s původním vlastníkem na termínu. Ušetříte čas i náklady na exekutora.
• Soudní vyklizení: Pokud dohoda nefunguje, podáte návrh k okresnímu soudu. Soud nařídí vyklizení a stanoví lhůtu.
• Exekuce vyklizením: Pokud soudní rozhodnutí není respektováno, nastupuje exekutor. Ten má pravomoc vniknout do nemovitosti, vystěhovat osoby a zajistit jejich věci. Náklady exekuce nese povinná osoba, ale v praxi může být jejich vymožení složité.

Varování: Pokud v nemovitosti bydlí nájemci s platnou nájemní smlouvou, máte jako vydražitel omezené možnosti. Nájemní smlouva zpravidla přechází na nového vlastníka a výpověď je možná jen z důvodů stanovených zákonem. Vždy před dražbou prověřte, zda je nemovitost zatížena nájemním vztahem.

Vyklizení nemovitosti je často nejvíce podceňovanou fází celého procesu. Zatímco samotná koupě nemovitosti v dražbě může být rychlá, vystěhování nepřizpůsobivého původního vlastníka může trvat měsíce a vyžádat si desetitisíce korun na nákladech exekutora. Počítejte s touto možností již při stanovení své maximální nabídky v dražbě.

Výhody a nevýhody koupě nemovitosti v dražbě

Koupě nemovitosti v dražbě láká mnoho kupujících i investorů vidinou výhodné koupě. Není se čemu divit – ceny často startují hluboko pod tržní hodnotou a proces převodu vlastnictví je obvykle rychlejší než u běžného prodeje. Přesto je třeba mít na paměti, že každá mince má dvě strany. Zatímco někteří účastníci odcházejí s pocitem skvělého obchodu, jiní se mohou setkat s nepříjemnými překvapeními, která promění zdánlivě výhodnou koupi v noční můru. Pojďme se proto podívat na hlavní výhody dražby a nevýhody dražby, které tato cesta přináší.

Jak ukazuje přehled výše, koupě nemovitosti v dražbě s sebou nese jak lákavé benefity, tak i závažná riziko, které může překvapit zejména nezkušené účastníky. Pojďme si nyní rozebrat některé detaily, které by vám při rozhodování mohly uniknout.

Daň z nabytí – už se neplatí, ale pozor na jiné poplatky

Jedním z největších pozitiv je skutečnost, že daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena. To znamená, že při vydražení nemovitosti neodvádíte státu 4 % z kupní ceny, což při ceně 5 milionů korun představuje úsporu 200 000 Kč. Tato úspora dále zvyšuje atraktivitu výhodné koupě v dražbě. Přesto počítejte s dalšími poplatky – například s odměnou dražebníka, správním poplatkem za vklad do katastru nemovitostí (2 000 Kč) a případnými náklady na právní služby.

Riziko zmaření dražby a skryté finanční nástrahy

Na druhé straně je třeba být obezřetný. Jak upozorňuje ESTAV.cz, záměna příhozu s podáním může nechtěně zdvojnásobit nabízenou cenu. Pokud následně dojde ke zmaření dražby, hrozí povinnost uhradit nejen náklady na její pořádání, ale v případě exekutorské dražby i případný rozdíl nejvyššího podání při opakované dražbě, bude-li nemovitost vydražena za nižší cenu. Tyto sankce mohou být velmi citelné a v praxi dosahovat desítek až stovek tisíc korun.

Přetrvávající rizika podle aktuální legislativy

I přes zpřísnění pravidel v posledních letech platí, že kupující kupuje nemovitost v aktuálním stavu – jak právním, tak fyzickém. Podle odborníků z projektu Realiťák roku je nezbytné důkladně ověřit právní stav v katastru, zjistit, zda nemovitost neobývá neoprávněně třetí osoba, a spočítat celkové náklady včetně daní, poplatků a případné rekonstrukce. Bez této přípravy se může zdánlivě výhodná koupě proměnit v prodělečnou investici, zejména pokud narazíte na nevyřešené věcné břemeno nebo dlouhodobého nájemce, kterého nelze bez souhlasu soudu vystěhovat.

Časté chyby začátečníků a jak se jim vyhnout

Koupě nemovitosti v dražbě láká na atraktivní ceny, ale pro nezkušené kupující představuje doslova minové pole. Na základě analýzy desítek neúspěšných případů jsme sestavili přehled nejčastějších omylů, které začátečníky stojí nejen peníze, ale i čas a nervy. Níže uvádíme konkrétní chyby a praktická řešení, jak se jim vyhnout.

Podcenění dražební jistoty a financování

Nejzásadnější chybou při dražbě je podcenění jistoty a celkového financování. Mnoho začátečníků dorazí na dražbu s tím, že si „vše zařídí dodatečně“. Realita je však tvrdá: dražební jistota (obvykle 10-30 % vyvolávací ceny) musí být složena v hotovosti nebo na vázaném účtu ještě před zahájením dražby. Pokud ji nemáte připravenou, nemůžete ani přihazovat.

Podle nového dražebního zákona si musí kupující dávat pozor také na rizika, která přetrvávají i po zpřísnění pravidel. Mezi nejčastější omyly patří:

Nedostatečná kontrola právního stavu nemovitosti

Další kritickou chybou je nedostatečná kontrola nemovitosti z právního hlediska. Začátečníci často věří pouze dražební vyhlášce, aniž by sami prověřili katastr nemovitostí, list vlastnictví a případné exekuce na prodávajícího. Jak uvádí odborníci z projektu Realiták roku, kupující si musí vždy důkladně ověřit právní stav nemovitosti v katastru a zjistit, zda nemovitost neobývá neoprávněně třetí osoba.

Konkrétní doporučení pro kontrolu:

• Prověřte list vlastnictví – Hledejte zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva a nájemní smlouvy. Všechna tato břemena na vás po koupi přecházejí.
• Zkontrolujte fyzický stav – Pokud je to možné, proveďte prohlídku nemovitosti. Podle expertů z Explicit Reality je důležité, aby prázdná nemovitost působila „teple“ – ale pro vás jako kupujícího je klíčové odhalit skryté vady (vlhkost, plísně, statické problémy).
• Spočítejte celkové náklady – K ceně v dražbě připočítejte daň z nabytí nemovitosti (pokud jste osvobozeni), poplatky za dražbu (obvykle 2-5 % z ceny), náklady na rekonstrukci a případné právní služby.

Pamatujte: koupě nemovitosti v dražbě není běžný nákup na realitním trhu. Každá koruna ušetřená na prověrkách se vám může vrátit jako desetinásobná ztráta. Investujte čas do přípravy – vyplatí se to.

Community Insights

See what golfers are saying:

Tento článek byl plně aktualizován dne 14. 5. 2026 s novými informacemi a aktuálními daty pro rok 2026.