Daň z pronájmu nemovitosti 2026: Kompletní průvodce výpočtem a přiznáním

Pronajímáte byt, dům nebo komerční prostory a nejste si jistí, jak správně zdanit své příjmy? Daň z pronájmu nemovitosti patří mezi nejčastější daňové povinnosti českých vlastníků, přesto v ní řada z nich chybuje. Tento průvodce pro rok 2026 vám krok za krokem ukáže, jak příjmy z pronájmu správně vypočítat, jaké výdaje si můžete odečíst a jak bezchybně vyplnit daňové přiznání – včetně všech legislativních novinek, které ovlivní vaši daňovou povinnost.

Kdo musí platit daň z pronájmu nemovitosti a podle jakého paragrafu?

Povinnost přiznat a zaplatit daň z pronájmu nemovitosti vzniká každému, kdo v daném zdaňovacím období dosáhne příjmů z nájmu bytu, domu, garáže či komerčního prostoru, a nespadá-li pod zákonnou výjimku. Klíčové je určit správný paragraf zákona o daních z příjmů, podle kterého se příjmy zdaní – na tom závisí nejen způsob výpočtu, ale i možnost uplatnění výdajů a výše daňové povinnosti.

Rozdíl mezi §9 a §7: Kdy jde o pronájem a kdy o podnikání

Základní pravidlo je jednoduché: pokud pronajímáte nemovitost bez poskytování dalších služeb (mimo dodávky energií a úklidu společných prostor), jde o §9 příjmy z pronájmu. Tyto příjmy se uvádějí v Příloze č. 2 daňového přiznání a tvoří samostatný dílčí základ daně. Můžete u nich uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušál ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně.

Zcela jiná situace nastává, pokud k pronájmu přidáte služby, které přesahují rámec běžného nájmu – například každodenní úklid, výměnu ložního prádla, snídaně či recepční službu. Typicky jde o krátkodobé ubytování přes platformy jako Airbnb nebo Booking.com. V takovém případě správce daně tyto příjmy posuzuje jako §7 příjmy ze živnosti (ubytovací služby). To s sebou nese nejen povinnost mít živnostenské oprávnění, ale také odvody na sociální a zdravotní pojištění. Paušální výdaje jsou sice vyšší (60 %), ale daňové zatížení je celkově komplexnější.

Praktická rada: Pokud si nejste jistí, zda váš pronájem spadá pod §9 nebo §7, zamyslete se nad tím, zda nájemci poskytujete služby, které byste čekali v hotelu či penzionu. Pokud ano, pravděpodobně už podnikáte. Pro běžný dlouhodobý nájem bytu bez doplňkových služeb platí vždy §9.

Pro srovnání – pokud pronajímáte byt bez realitky a pouze inkasujete nájemné s paušálem na energie, jste pevně v režimu §9. Více o tom, jak takový pronájem bez realitky správně nastavit, jsme psali v samostatném článku.

Kdo je od daně osvobozen? Limit 30 000 Kč pro příležitostný pronájem

Ne každý příjem z nájmu podléhá dani. Zákon pamatuje na osvobození od daně u tzv. příležitostných příjmů podle §10. Pokud pronajímáte nemovitost jen výjimečně – například přes léto pronajmete chatu na dva týdny nebo na pár dní garáž – a váš celkový příjem z těchto aktivit nepřesáhne 30 000 Kč za rok, jste od daně osvobozeni. Tento limit se vztahuje na všechny příležitostné příjmy dohromady, nikoli na každou nemovitost zvlášť.

Důležité upozornění: limit 30 000 Kč platí pro příležitostný pronájem, nikoli pro pravidelný nájem. Pokud máte s nájemcem uzavřenou standardní nájemní smlouvu na dobu určitou či neurčitou a nájemné inkasujete měsíčně, jedná se o pravidelný příjem a osvobození se na vás nevztahuje – bez ohledu na to, zda celková částka za rok nepřesáhne 30 000 Kč.

Pokud se rozhodnete nájemní vztah ukončit, nezapomeňte na správné právní kroky – návod najdete v článku o ukončení nájmu.

Daňové sazby a solidární přirážka: Kolik zaplatíte v roce 2026?

Při výpočtu daně z pronájmu nemovitosti pro rok 2026 narazíte na dvě klíčové sazby, které se odvíjejí od celkové výše vašeho dílčího základu daně. Základní sazba daně z příjmů činí 15 %, a to až do okamžiku, kdy váš roční základ daně překročí zákonem stanovený strop. Pro nadstandardní příjmy je pak určena zvýšená 23% sazba daně, která v praxi nahrazuje dřívější solidární přirážku.

Zásadní změnou pro rok 2026 je, že limit pro solidární daň (tedy hranice pro aplikaci 23% sazby) se odvíjí od 36násobku průměrné mzdy. Pro rok 2026 se předpokládá, že tato hranice bude činit přibližně 1 936 512 Kč (při odhadované průměrné mzdě 53 792 Kč). Pokud váš dílčí základ daně z pronájmu (tedy příjmy minus výdaje) tuto částku přesáhne, podléhá část přesahující tento limit dani ve výši 23 %.

Základní sazba 15 % a zvýšená sazba 23 % pro vysoké příjmy

Pro přehlednost jsme připravili tabulku, která shrnuje daňové sazby a limity pro rok 2026:

Jak uvádí odborný portál IdealniNajemce.cz, pokud u vás proběhne daňová kontrola a finanční úřad vám příjem z pronájmu dopočítá, doměřená daň činí 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze stanoveného základu daně, který je odvozen ze srovnatelných cen v dané lokalitě. To je důvod, proč je klíčové přesně evidovat všechny příjmy a výdaje a v případě pochybností konzultovat situaci s daňovým poradcem.

Pamatujte, že tato progresivní sazba se vztahuje na souhrn všech vašich dílčích základů daně (např. ze zaměstnání, podnikání i pronájmu). Pokud tedy máte kromě pronájmu i jiné vysoké příjmy, může se 23% sazba aplikovat i na nižší částky z pronájmu, protože se jednotlivé základy sčítají. Pro bližší informace, jak se tyto příjmy promítají do vašeho budoucího důchodu, doporučujeme článek co se počítá do důchodu.

Paušální výdaje vs. skutečné náklady: Co se vyplatí v roce 2026?

Při výpočtu daně z pronájmu nemovitosti stojíte před klíčovým rozhodnutím: zda uplatnit paušální výdaje na pronájem ve výši 30 %, nebo si odečíst skutečné náklady. Každá metoda má svá pravidla, limity a daňové dopady. Volba správného postupu přitom může znamenat rozdíl v řádu desítek tisíc korun ročně. Podívejme se na obě možnosti podrobně a na modelovém příkladu si ukážeme, která se v roce 2026 vyplatí více.

30% paušál na výdaje – limit 600 000 Kč

Paušální výdaje jsou nejjednodušší cestou, jak snížit základ daně. Nemusíte nic dokládat – finanční úřad uzná, že vaše výdaje činí 30 % z příjmů z pronájmu, maximálně však do částky 600 000 Kč za zdaňovací období. Tento limit platí pro všechny příjmy z pronájmu nemovitostí dohromady, ať už pronajímáte jeden byt, nebo celé portfolio.

Paušál je ideální, pokud máte na nemovitosti minimální provozní náklady – například dlouhodobě bez oprav, s nízkým pojistným a bez úvěru. Nevýhodou je, že 30% paušál neodráží reálnou strukturu vašich nákladů a při vyšších výdajích naopak prodražuje daň.

Skutečné výdaje: odpisy, opravy, pojištění, úroky z hypotéky

Druhou možností je uplatnit skutečné náklady, které prokazatelně vynaložíte v souvislosti s pronájmem. Sem patří:

• Odpisy nemovitosti – lineární nebo zrychlené odpisování po dobu až 30 let u staveb. Odpisy jsou nepeněžní náklad, který snižuje základ daně, aniž byste museli reálně vydávat peníze.
• Opravy a údržba – veškeré výdaje na udržení nemovitosti v provozuschopném stavu (malování, výměna kotle, oprava střechy).
• Pojištění nemovitosti – pojistné na byt, dům i odpovědnost pronajímatele.
• Úroky z hypotéky – pokud jste si na koupi či rekonstrukci nemovitosti vzali úvěr, úroky jsou daňově uznatelným nákladem.
• Daň z nemovitých věcí, poplatky realitní kanceláři, služby správce, náklady na energie (pokud je hradíte vy a přefakturujete nájemci, pak jen rozdíl).

Jak připomíná Money S3, „po vás může chtít kontrola účtenky 3 roky zpětně, při vykázání daňové ztráty (výdaje jsou vyšší než příjmy) dokonce 8 let zpětně.“ Pečlivé archivování dokladů je proto naprosto nezbytné.

Srovnání na modelovém příkladu

Pro názornost si porovnejme obě metody na konkrétních číslech. Paní Jana pronajímá byt v Brně za 18 000 Kč měsíčně, tedy 216 000 Kč ročně. Její skutečné náklady za rok 2026:

Varianta A – 30% paušál: Výdaje = 30 % z 216 000 Kč = 64 800 Kč. Základ daně = 216 000 – 64 800 = 151 200 Kč.

Varianta B – skutečné náklady: Výdaje = 122 700 Kč. Základ daně = 216 000 – 122 700 = 93 300 Kč.

V tomto případě jsou skutečné náklady výrazně výhodnější – základ daně je o 57 900 Kč nižší, což při 15% sazbě daně znamená úsporu 8 685 Kč. Pokud by však Jana neměla odpisy, hypotéku ani větší opravy, a její skutečné náklady činily jen řekněme 30 000 Kč, pak by naopak vyšel lépe paušál (64 800 Kč vs. 30 000 Kč).

Shrnutí: Paušál je vhodný pro ty, kdo mají minimální provozní náklady a chtějí jednoduché přiznání bez dokladování. Skutečné náklady se vyplatí, pokud investujete do oprav, splácíte hypotéku nebo odpisujete nemovitost. Vždy si před podáním daňového přiznání udělejte propočet oběma metodami – daňová optimalizace pronájmu není o náhodě, ale o informovaném rozhodnutí.

Praktický příklad výpočtu daně z pronájmu pro rok 2026

Teorie je jedna věc, ale skutečnou hodnotu jednotlivých daňových režimů pochopíte až na konkrétních číslech. Níže vám krok za krokem ukážu, jak vypadá výpočet daně z pronájmu na modelovém případě bytu s měsíčním nájemným 20 000 Kč. Projdeme si obě hlavní varianty – paušální výdaje i skutečné náklady včetně odpisů – abyste si mohli sami vybrat, která je pro vás výhodnější.

Modelový případ: měsíční nájem 20 000 Kč

Vezměme si byt v osobním vlastnictví v Brně, jehož pořizovací cena činí 4 000 000 Kč. Byt je zařízený a pronajatý od 1. ledna 2026 na dobu neurčitou jednomu nájemci. Měsíční nájemné je stanoveno na 20 000 Kč včetně záloh na služby, ale pro zjednodušení předpokládáme, že služby jsou přefakturovány a do zdanitelného příjmu vstupuje pouze čisté nájemné.

Jak uvádí Dostupný advokát, jste-li zaměstnanec, OSVČ, důchodce nebo kombinace těchto statusů, příjem z pronájmu jednoduše uvedete v daňovém přiznání společně s ostatními zdanitelnými příjmy. To znamená, že daňové přiznání k pronájmu nepodáváte samostatně – pronájem je jen jedna položka v rámci vašeho standardního daňového přiznání fyzické osoby.

Výpočet s paušálními výdaji

Paušální výdaje jsou nejjednodušší cestou, jak si snížit základ daně z pronájmu. U příjmů z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů činí paušál 30 % z dosažených příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně. U našeho modelového případu se do limitu pohodlně vejdeme.

Krok za krokem:

1. Roční příjem: 240 000 Kč
2. Paušální výdaje: 30 % z 240 000 = 72 000 Kč
3. Základ daně: 240 000 − 72 000 = 168 000 Kč
4. Daň: 168 000 × 15 % = 25 200 Kč

Při variantě s paušálem tedy z ročního nájmu 240 000 Kč odvedete na dani 25 200 Kč. To je efektivní daňová sazba 10,5 % z hrubého příjmu. Žádné sociální ani zdravotní pojištění se u příjmů podle § 9 neplatí, což je zásadní výhoda oproti podnikání.

Výpočet se skutečnými výdaji včetně odpisů

Druhou možností je uplatnit skutečné výdaje. U pronájmu nemovitosti je klíčové, že do nákladů můžete zahrnout nejen běžné provozní výdaje, ale především odpisy bytu. Odpisy představují daňově uznatelný náklad, který věrně odráží opotřebení nemovitosti, aniž byste museli reálně vynaložit hotovost. Právě zde se často ukrývá největší daňová úspora.

U bytů se standardně používá rovnoměrný odpis ve výši 3,4 % ze vstupní ceny ročně po dobu 30 let. V našem modelovém případě:

Kromě odpisů můžete uplatnit i další skutečné náklady. Předpokládejme tyto roční výdaje:

Krok za krokem:

1. Roční příjem: 240 000 Kč
2. Skutečné výdaje: 166 500 Kč (z toho odpisy tvoří 136 000 Kč)
3. Základ daně: 240 000 − 166 500 = 73 500 Kč
4. Daň: 73 500 × 15 % = 11 025 Kč

Při uplatnění skutečných nákladů včetně odpisů klesne daň na 11 025 Kč, což je o více než polovinu méně než u paušálu. Rozdíl 14 175 Kč ročně je způsoben právě tím, že odpisy bytu 3,4 % představují významnou položku, která výrazně snižuje základ daně. Pokud byste do nákladů zahrnuli ještě větší opravu (například novou koupelnu za 150 000 Kč), můžete se dostat až do záporného základu daně, tedy daňové ztráty, kterou lze odečíst od ostatních příjmů.

Důležité upozornění: pokud vlastníte více pronajímaných nemovitostí, musíte pro všechny zvolit stejný způsob uplatňování výdajů. Nelze kombinovat paušál na jeden byt a skutečné výdaje na druhý. Před rozhodnutím si proto udělejte podrobný propočet – a pokud si nejste jistí, jak správně ocenit majetek pro odpisy nebo jaké všechny náklady můžete uplatnit, doporučuji konzultaci s daňovým poradcem. Správně nastavená strategie vám může ušetřit desítky tisíc korun ročně, a to nejen na dani, ale i při případném jak darovat nemovitost dětem, kde hraje daňová historie rovněž roli.

Jak správně deklarovat daň z pronájmu: formuláře, přílohy a termíny

Správné vyplnění daňového přiznání k pronájmu je klíčové nejen pro dodržení zákona, ale i pro optimalizaci vaší daňové povinnosti. Daň z pronájmu nemovitosti se podává prostřednictvím standardního formuláře pro daň z příjmů fyzických osob, konkrétně s využitím Přílohy č. 2. V následujícím přehledu najdete přesný postup, jaké kolonky vyplnit, jaké termíny dodržet a jaké novinky platí od roku 2025.

Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob – Příloha č. 2

Příloha č. 2 je určena výhradně pro příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů, tedy právě pro daň z pronájmu nemovitosti. Postupujte podle těchto kroků:

• Řádek 201 – Příjmy podle § 9: Uveďte zde veškeré zdanitelné příjmy z nájmu. Pozor: Do příjmu se zahrnuje pouze nájemné za užívání nemovitosti, nikoli například zálohy na služby, pokud jsou vyúčtovávány zvlášť. Podle odborného zdroje je správné určení příjmů z nájmu zásadní pro vyhnutí se chybám v přiznání.
• Řádek 202 – Výdaje: Sem zapište buď paušální výdaje (30 % z příjmů, max. 600 000 Kč ročně) nebo skutečné výdaje (včetně odpisů, úroků z hypotéky, oprav, pojištění atd.). Pokud uplatňujete odpisy, ujistěte se, že jste správně oddělili hodnotu stavby a pozemku – jak upozorňuje specializovaný portál, odepisovat lze pouze stavbu, nikoli pozemek, a standardní doba odepisování bytu je 30 let.
• Řádek 204 – Základ daně: Rozdíl mezi příjmy a výdaji. Pokud je záporný (ztráta), do daňového přiznání uvedete nulu – ztrátu z pronájmu nelze uplatnit proti jiným příjmům.
• Řádek 205 – Úprava základu daně: Tento řádek se vyplňuje jen výjimečně, například při prodeji nemovitosti.

Profesionální tip: Pokud si nejste jisti, zda jsou pro vás výhodnější paušální nebo skutečné výdaje, využijte online daňovou kalkulačku (např. na webech specializovaných správců). Stačí zadat několik údajů a během pár vteřin zjistíte, která varianta vám ušetří peníze.

Termíny pro podání: 1. dubna / 1. července 2026

Standardní termín pro podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2025 je 1. dubna 2026 (v roce 2026 připadá 31. března na úterý, ale zákon stanoví 1. dubna jako poslední den lhůty, pokud není stanoveno jinak). Pokud si nejste jisti správností výpočtu nebo potřebujete posoudit složitější situaci (např. způsob odepisování, posouzení, zda se jedná o pronájem nebo ubytovací činnost), můžete využít služeb daňového poradce. V takovém případě se lhůta prodlužuje až do 1. července 2026. Nezapomeňte však, že daňový poradce musí mít plnou moc a vy musíte podání fyzicky nebo elektronicky stihnout do tohoto data.

Pro ty, kteří podávají přiznání sami, je důležité sledovat také termín pro zaplacení daně – ten je shodný s termínem podání. Pokud daň neuhradíte včas, hrozí penále.

Online podání přes MOJE daně

Od roku 2025 je pro OSVČ (osoby samostatně výdělečně činné) povinné elektronické podání daní. Tato povinnost se vztahuje i na pronajímatele, kteří mají příjmy z nájmu a jsou zároveň evidováni jako OSVČ (např. mají živnostenský list na jinou činnost). Pro ostatní fyzické osoby (např. zaměstnance s příjmy z pronájmu) je elektronické podání doporučené, nikoli povinné, ale přináší řadu výhod – rychlejší zpracování, možnost využít předvyplněné údaje a jednodušší archivaci.

Nejjednodušší cestou je využít portál MOJE daně (dostupný na mojedane.cz nebo přes Identitu občana). Zde můžete podat daňové přiznání online, včetně Přílohy č. 2, a to buď přímo, nebo s pomocí daňového poradce. Pokud máte zřízenu datovou schránku, systém vám nabídne i možnost podání přes ni – přečtěte si více o datové schránky novinky, které od roku 2024 přinesly zjednodušení komunikace s úřady.

Upozornění: I když nejste OSVČ, doporučujeme elektronické podání přes MOJE daně – minimalizujete riziko chyby při přepisu a máte okamžité potvrzení o podání. Navíc od roku 2026 se očekává rozšíření povinnosti i na další skupiny poplatníků.

Daňové změny 2025/2026, které ovlivní váš pronájem

Rok 2025 přinesl několik důležitých novel, které mají přímý dopad na výpočet a přiznání daně z pronájmu nemovitosti. Konsolidační balíček schválený na konci roku 2023 se sice zaměřil především na veřejné finance, ale jeho ustanovení se dotkla i pronajímatelů – ať už jde o úpravu limitu pro osvobození příležitostných příjmů, změny v odpisových skupinách, nebo nová pravidla pro DPH u krátkodobých pronájmů. Následující přehled shrnuje klíčové změny, které musíte znát pro správné podání daňového přiznání za rok 2025 (podávaného v roce 2026) a pro plánování na rok 2026.

Konsolidační balíček a jeho dopad na pronajímatele

Konsolidační balíček, účinný od 1. 1. 2024, se promítl i do pravidel pro zdanění pronájmů. Hned na úvod je třeba zdůraznit, že se změny týkají především příležitostných pronájmů (např. pronájem chaty na pár týdnů v roce). Limit pro osvobození těchto příjmů od daně se zvýšil z 30 000 Kč na 50 000 Kč ročně. Pokud tedy vaše příjmy z příležitostného pronájmu nepřesáhnou tuto hranici, nemusíte je vůbec uvádět v daňovém přiznání. Podle odborných zdrojů se však na pravidelný dlouhodobý pronájem bytu tato výjimka nevztahuje – tam platí povinnost danit veškeré příjmy bez ohledu na výši. Balíček také nepřímo ovlivnil pronajímatele zpřísněním podmínek pro krátkodobé pronájmy: soustavné poskytování ubytování (např. přes Airbnb) je nyní jednoznačně kvalifikováno jako podnikání, a to i v případě, že jde o jednu nemovitost. To s sebou nese nejen povinnost živnostenského listu, ale také odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Změny v limitech pro osvobození a odpisy

Kromě úpravy limitu pro osvobození od DPH u příležitostných pronájmů došlo k dílčím změnám v odpisových pravidlech. Přestože základní odpisová doba pro byty zůstává 30 let (odpisová skupina 5), konsolidační balíček zkrátil dobu odpisování u některých staveb ze dřeva a jiných lehkých materiálů na 20 let. Pokud tedy pronajímáte například dřevostavbu, můžete využít rychlejší odepisování a tím snížit základ daně. Důležité je nezapomenout, že odpisy lze uplatnit pouze na hodnotu stavby, nikoli na pozemek. Jak uvádí daňový portál Flet, správně spočítaná výše odpisů může zásadně snížit, nebo dokonce vynulovat vaši daňovou povinnost – a to platí i po novele. Máte-li na byt hypotéku, nezapomeňte do daňových výdajů zahrnout i úroky z úvěru, které jsou i nadále uznatelným nákladem.

Novinky v DPH u pronájmu

Jednou z nejvýraznějších daňových změn 2026 (resp. již platných od roku 2025) je zpřísnění pravidel DPH u krátkodobých pronájmů. Zatímco dlouhodobý pronájem bytu je od DPH osvobozen (s možností volby zdanění), krátkodobé ubytování – například přes Airbnb, Booking nebo vlastní rezervační systém – se považuje za ubytovací službu podléhající standardní sazbě DPH (21 %). Pokud váš obrat z těchto služeb přesáhne limit pro registraci k DPH ve výši 2 000 000 Kč za 12 po sobě jdoucích měsíců, jste povinni se registrovat k DPH a odvádět daň z každé platby. To platí i pro pronajímatele, kteří kombinují krátkodobý a dlouhodobý pronájem – musí sledovat obrat samostatně pro každou činnost. Výjimkou není ani pronájem rekreačního objektu, pokud je nabízen k ubytování opakovaně. Pro fyzické osoby nepodnikatele, které krátkodobě pronajímají jen příležitostně, platí nadále osvobození do 50 000 Kč podle § 10, ale pokud tato činnost nabude soustavného charakteru, rovněž spadají pod DPH režim. Doporučujeme každému, kdo uvažuje o krátkodobém pronájmu, aby si předem ověřil, zda nepřekračuje obratový limit, a případně se včas zaregistroval. V opačném případě hrozí riziko doměření daně a penále.

Máte-li v nájmu byt, který pronajímáte dlouhodobě, změny DPH se vás většinou nedotknou – dlouhodobý pronájem nemovitosti je i nadále od DPH osvobozen. Pokud však vaši nájemníci mají nízké příjmy, mohou požádat o příspěvek na bydlení, který jim pomůže pokrýt náklady na nájemné a energie – to může zvýšit jejich schopnost platit nájem a snížit riziko dluhů. Pro vás jako pronajímatele je to nepřímá výhoda, která podporuje stabilitu vašeho příjmu.

Spoluvlastnictví a pronájem: Jak daní příjmy více vlastníků?

Pokud nemovitost vlastní více osob, ať už jde o sourozence, obchodní partnery či manžele, pravidla pro zdanění příjmů z pronájmu se zásadně liší od situace, kdy má nemovitost jediného vlastníka. Klíčový princip zní: každý spoluvlastník daní svůj podíl samostatně. Nejde o sdílenou daňovou povinnost, ale o několik samostatných daňových přiznání, kde každý vlastník vykazuje jen tu část příjmů a výdajů, která odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu. Tento přístup platí bez ohledu na to, zda na účet pronajímatele chodí veškeré nájemné od nájemce hromadně, nebo si spoluvlastníci platby dělí.

Rozdělení příjmů a výdajů podle spoluvlastnických podílů

Základem správného výpočtu jsou spoluvlastnické podíly zapsané v katastru nemovitostí. Pokud například tři sourozenci vlastní každý jednu třetinu rodinného domu, který pronajímají za 30 000 Kč měsíčně, každý z nich do svého daňového přiznání uvede příjem pouze 10 000 Kč měsíčně (120 000 Kč ročně). Stejně tak se dělí výdaje – ať už uplatňujete paušální výdaje (30 % z dílčího příjmu, maximálně 600 000 Kč ročně na osobu), nebo skutečné náklady (například opravy, pojištění, správcovské služby, odpisy).

Praktický příklad: Manželé Novákovi vlastní byt v Praze každý z 1/2. Pronajímají ho za 25 000 Kč měsíčně a uplatňují paušální výdaje. Každý z manželů uvede v daňovém přiznání roční příjem 150 000 Kč (25 000 × 12 / 2), paušální výdaje 30 % = 45 000 Kč, základ daně 105 000 Kč. Při 15% sazbě každý zaplatí 15 750 Kč na dani z pronájmu. Pokud by jeden z manželů měl podíl 1/3 a druhý 2/3, poměrně by se upravily i příjmy a výdaje.

Společné zdanění manželů u pronájmu

Pro manžele platí v kontextu daně z pronájmu manželé specifické možnosti. Od roku 2021 sice bylo zrušeno společné zdanění manželů (tzv. joint taxation) pro většinu příjmů, ale u příjmů z pronájmu, které spadají pod § 9 zákona o daních z příjmů, zůstává zachována možnost, aby manželé, kteří jsou spoluvlastníky nemovitosti, své příjmy a výdaje z pronájmu rozdělili libovolně – nikoli nutně podle podílů. Toto pravidlo se řídí § 13 odst. 2 písm. a) zákona o daních z příjmů, který manželům umožňuje uplatnit rozdělení příjmů z pronájmu v libovolném poměru, pokud se na tom dohodnou a uvedou to v daňovém přiznání. Tato flexibilita může být výhodná zejména v situaci, kdy jeden z manželů má vyšší celkové příjmy a hrozí mu posun do vyšší daňové sazby (23 %).

Podle daňové kalkulačky od TvůjSprávce si můžete snadno spočítat, zda se v roce 2026 dostanete s příjmy z pronájmu do 23% sazby (platí pro částku nad 36násobek průměrné mzdy). Pokud by u jednoho z manželů hrozil přesah, je vhodné příjem z pronájmu rozdělit ve prospěch manžela s nižším celkovým základem daně. Důležité je, že dohodu o rozdělení je třeba uvést přímo v daňovém přiznání a nelze ji po podání měnit.

Daň z pronájmu pro nerezidenty: Co musíte vědět při pronájmu v ČR ze zahraničí?

Pronajímáte nemovitost v České republice, ale trvale žijete v zahraničí? Pak pro vás platí specifická pravidla, která se liší od povinností běžného daňového rezidenta. Daň z pronájmu nemovitosti se v tomto případě řídí nejen českým zákonem o daních z příjmů, ale také mezinárodními smlouvami. Nerezidenti – tedy osoby, které nemají v ČR bydliště ani se zde nezdržují alespoň 183 dní v roce – musí při pronájmu své české nemovitosti počítat s tím, že jejich příjmy podléhají zdanění v České republice, a to bez ohledu na to, kde daňový rezident daně obvykle odvádí. Ignorování této povinnosti může vést k nemalým penále a komplikacím s českou správou daní.

Daňová povinnost nerezidentů v ČR

Základní pravidlo je jednoznačné: pokud máte příjmy z pronájmu nemovitosti umístěné na území České republiky a nejste daňovým rezidentem ČR, jste povinni podat v České republice přiznání k dani nerezident. Daňová povinnost se vztahuje na všechny fyzické i právnické osoby, které nemovitost vlastní a pronajímají ji, bez ohledu na to, zda pobývají v sousedním Německu, v USA, nebo v Asii. Příjem z pronájmu se považuje za příjem ze zdrojů na území ČR, a proto podléhá české dani. Výjimkou nejsou ani situace, kdy pronájem zprostředkovává realitní kancelář nebo správcovská firma – odpovědnost za řádné zdanění nese vždy vlastník nemovitosti.

Odborná rada: Pokud pronajímáte nemovitost v ČR ze zahraničí, vždy si ověřte, zda má Česká republika s vaší zemí uzavřenu smlouvu o zamezení dvojího zdanění. V opačném případě hrozí, že stejný příjem zdaníte dvakrát – jednou v ČR a podruhé v zemi vašeho daňového rezidentství. Konzultace s daňovým poradcem specializujícím se na mezinárodní zdanění je v takových případech prakticky nezbytná.

Smlouvy o zamezení dvojího zdanění

Právě smlouvy o zamezení dvojího zdanění hrají klíčovou roli v tom, kolik na daních celkově zaplatíte. Česká republika má uzavřeny smlouvy s většinou států světa – od všech členských zemí EU, přes Spojené státy, Spojené království, Švýcarsko, Norsko, až po třeba Austrálii nebo Japonsko. Tyto smlouvy obvykle stanoví, že právo zdanit příjmy z pronájmu nemovitosti má stát, kde se nemovitost nachází – tedy Česká republika. Zároveň však umožňují, aby si nerezident daň zaplacenou v ČR započetl proti své daňové povinnosti v domovském státě (metoda zápočtu daně). Reálně to znamená, že pokud v ČR zaplatíte na dani 100 000 Kč a ve vaší domovské zemi by z téhož příjmu činila daň 150 000 Kč, zaplatíte v domovské zemi už jen zbývajících 50 000 Kč. Pokud je naopak sazba v domovské zemi nižší, daň v ČR zůstává konečná a v domovské zemi už nic nedoplácíte.

Praktický dopad dvojího zdanění tak můžete díky smlouvám eliminovat, ale pouze pokud splníte formální náležitosti – tedy doložíte český výměr daně a podáte příslušné formuláře i v zemi svého rezidentství. Bez toho vám domovský finanční úřad daň započtenou neuzná.

Praktické povinnosti a termíny

Jako nerezident máte v zásadě stejné termíny jako rezidenti – přiznání k dani nerezident podáváte do 1. dubna následujícího roku (za rok 2026 tedy do 1. dubna 2027). Pokud využíváte služeb daňového poradce, termín se posouvá na 1. května. Přiznání podáváte na standardním formuláři Přiznání k dani z příjmů fyzických osob (typicky typ „řádné“), k němuž přiložíte přílohu č. 2 (příjmy ze zahraničí, respektive ze zdrojů v ČR) a dále doklady prokazující výši příjmů a výdajů (nájemní smlouvy, doklady o zaplacených službách, opravách atd.).

Zvláštní pozornost věnujte registraci k dani – pokud ještě nemáte přiděleno české daňové identifikační číslo (DIČ), musíte o něj požádat místně příslušný finanční úřad podle umístění nemovitosti. Bez DIČ nelze daňové přiznání podat elektronicky ani zaplatit daň. Současně doporučujeme zřídit si datovou schránku nebo alespoň přístup k portálu MOJE daně, protože komunikace s finančním úřadem probíhá primárně elektronicky.

Pokud navíc plánujete nejen pronájem, ale například i následný prodej koupě lesa či jiné nemovitosti v ČR, komplikovanost daňové situace dále roste. V případě nejasností se vždy obraťte na odborníka – daňového poradce specializovaného na mezinárodní zdanění, který vám pomůže optimalizovat daňovou povinnost a předejít chybám v přiznání.

Nejčastější chyby při zdanění pronájmu a jak se jim vyhnout

I za zkušené pronajímatele může při zpracování daně z pronájmu nemovitosti padnout past v podobě zdánlivě drobného pochybení. Finanční úřad přitom při daňové kontrole pronájmu postupuje stále důsledněji – jakmile zjistí nesoulad, doměří daň ve výši 15 % (případně 23 % u vyšších příjmů) ze srovnatelných cen v lokalitě, výdaje buď odhadne, nebo uplatní paušál 30 %, a k tomu přičte úrok z prodlení (repo sazba ČNB + 8 procentních bodů) a penále 20 % z doměřené daně. Níže shrnuji pět nejčastějších chyb v daňovém přiznání, které u svých klientů vídám, a hlavně návod, jak se jim vyhnout.

Jak se vyhnout sankcím? Pokud zjistíte chybu v již podaném přiznání, podat opravy v daňovém přiznání (dodatečné daňové přiznání) je stále možné – a výrazně výhodnější než čekat na kontrolu. Při dobrovolné nápravě se penále 20 % neuplatňuje, platíte pouze úrok z prodlení. Limit 20 000 Kč ročního příjmu je absolutní: kdo ho překročí, musí podat přiznání, jinak mu hrozí doměření daně i sankce. V případě nejasností se vždy obraťte na daňového poradce – prevence je vždy levnější než následná náprava.

Tento článek byl plně aktualizován dne 14. 5. 2026 s novými informacemi a aktuálními daty pro rok 2026.